W ostatnich dziesięcioleciach niekontrolowany rozwój miejskiej zabudowy mieszkaniowej doprowadził do gwałtownego wzrostu zużycia gruntów oraz zjawiska „rozlewania się” monofunkcyjnych obszarów podmiejskich (tzw. city sprawl).
Szacuje się, że ponad 70% mieszkańców Europy żyje w miastach, a liczba ta będzie wzrastać1. Współczesne trendy urbanistyczne realizują działania mające na celu zrównoważenie ekspansji miast, w tym gwałtownego rozwoju osiedli mieszkaniowych.
Branża budowlana odpowiada za zużycie około 50% zasobów naturalnych planety, ma udział w emisji CO₂ na świecie wynoszący około 40%, a w produkcji odpadów – około 30%2. Aby temu przeciwdziałać, konieczne jest stopniowe odchodzenie od gospodarki liniowej na rzecz gospodarki o obiegu zamkniętym, która zobowiązuje do wtórnego wykorzystywania surowców czy podejmowania działań mających na celu poprawę istniejącej infrastruktury zamiast jej wyburzania i ponownej odbudowy. Według raportu firmy Sweco przedłużanie życia istniejących budynków poprzez ich systematyczne renowacje może realnie zmniejszyć zanieczyszczenie nawet o 59%3. Adaptacja istniejących obiektów, ich modernizacja, ale też przebudowa czy rozbudowa to rozwiązania coraz częściej wdrażane i wspierane przez programy dążące do zrównoważonego rozwoju miast. Tego rodzaju działania są także zbieżne z wytycznymi Komisji Europejskiej, która w 2020 r. wydała Podręcznik. Strategie zrównoważonego rozwoju obszarów miejskich4. W publikacji przedstawiono diagnozę problemów współczesnych miast oraz założenia zintegrowanej, zrównoważonej urbanizacji, a tym samym wskazano, jakie są cele Unii Europejskiej w tym obszarze. Potrzeba zrównoważonego rozwoju miasta determinuje zatem nową logikę planowania urbanistycznego, w której zawiera się zjawisko nadbudowywania budynków (vertical extension, roof stacking).
Niedobór zasobów mieszkaniowych występuje w wielu europejskich miastach. Dlatego poszukiwania rozwiązań generujących tanie, a jednocześnie dobrze zlokalizowane i skomunikowane mieszkania, z dostępem do rozmaitych usług, odbywają się w różnych miejscach kontynentu.
Warto zaznaczyć, że zarówno niemieckie, jak i belgijskie badania wykazały, że optymalne do nadbudowania są budynki wzniesione po drugiej wojnie światowej, szczególnie te powstałe od lat 70. do 90. XX w. – ze względu na zunifikowany prefabrykowany system konstrukcyjny (tzw. wielką płytę).
Ustawa nie dopuściła realizacji nadbudów na budynkach znajdujących się na obszarach chronionych, a także ograniczyła czas inwestycji do trzech lat od wydania zgody na jej realizację.
Aby nie pogorszyć pierwotnego stanu budynku oraz jakości życia mieszkańców, w ustawie – podobnie jak w jej brytyjskim odpowiedniku – uwzględniono listę wytycznych. Zastrzeżono również, by tego typu inwestycje były poprzedzone analizą wykonalności. Wskazano więc potrzebę oceny stanu technicznego budynku, z określeniem nośności podstawowych elementów konstrukcyjnych.
Deficyt tanich mieszkań w Polsce sprawia, że również w naszym systemie prawnym należałoby wprowadzić regulacje umożliwiające optymalne wykorzystanie przestrzeni na istniejących budynkach. Konieczne jest sformułowanie jednolitych przepisów i uniwersalnej procedury realizacji nadbudowy. Na drodze do ich wdrożenia stoją jednak potencjalne bariery techniczne i trudności natury formalnoprawnej. Weryfikowane są: warunki przeciwpożarowe dla wyższego obiektu, ekspertyzy stanu technicznego nadbudowywanego budynku pod kątem jego niezawodności (wytrzymałości i nośności konstrukcji) oraz możliwość dopuszczenia zewnętrznych dźwigów osobowych, co wymaga pozyskania fragmentu działki poza obrysem budynku. Problemem są również przepisy dotyczące liczby przewidywanych miejsc garażowych i parkingowych, która powinna być proporcjonalna do liczby nowych mieszkań.
Ze względów pożarowych do nadbudowania rekomendowane są budynki niskie i średniowysokie. Optymalnym rozwiązaniem jest nadbudowa jednej kondygnacji jako wydzielonej strefy pożarowej. Po nadbudowie obiekt nadal powinien być klasyfikowany jako – maksymalnie – średniowysoki.
W latach 2016–2018 Instytut Techniki Budowlanej, na zlecenie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, przeprowadził badanie budynków wielkopłytowych w Polsce, którego celem było określenie ich stanu technicznego, a co za tym idzie – sprawdzenie, czy wciąż są bezpieczne i wytrzymałe9. Próbę badawczą stanowiło około 400 budynków wzniesionych w systemach centralnych i regionalnych, równomiernie rozproszonych na terenie całego kraju. Badania wykonano według autorskiej procedury. W elementach prefabrykowanych i złączach między nimi nie wykazano zarysowań ani pęknięć, które mogłyby świadczyć o obniżeniu sztywności i nośności konstrukcji, zatem budynki wielkopłytowe spełniają wymagania dotyczące niezawodności. W raporcie zwrócono uwagę jedynie na niepewność co do połączeń warstw w zewnętrznych ścianach trójwarstwowych, rekomendując ich systemowe wzmocnienie.
Z uwagi na poprawę właściwości funkcjonalno-użytkowych zalecono działania modernizacyjne dostosowane do współczesnych standardów i oczekiwań społecznych. Wskazano możliwości nadbudowy niskich budynków wielkopłytowych połączone z działaniami w zakresie termomodernizacji i dostępności dla osób starszych oraz niepełnosprawnych. W ramach nadbudowy rekomendowano lekkie konstrukcje prefabrykowane (również o charakterze modułowym) dostosowane do funkcjonującej w budynkach wielkopłytowych koordynacji wymiarowej. Technologie te pozwalają na znaczne skrócenie procesu realizacji nadbudów i niwelowanie występujących w jego trakcie uciążliwości dla mieszkańców eksploatowanych budynków. Zwrócono uwagę, że przed planowanymi działaniami budowlanymi konieczne są indywidualne oceny stanu technicznego i aktualizacje badań geotechnicznych.
Z prowadzonego przez Konfederację Budownictwa i Nieruchomości (KBIN) monitoringu dostępnych informacji o sektorze budowlanym wynika, że realizacje nadbudów to szansa na szybkie pojawienie się nowych mieszkań w całym kraju.
Nadbudowa budynku umożliwia wykorzystanie istniejącej już infrastruktury technicznej, co wpływa na koszt inwestycji, a także stanowi działanie proekologiczne. Ten sposób realizacji nowych mieszkań może okazać się optymalny, aby zaspokajać potrzeby mieszkaniowe tych grup społecznych, które są narażone na wykluczenie komunikacyjne czy ekonomiczne, np. seniorów i rodzin wielodzietnych. Ponadto połączenie nadbudowywania budynków z ich termomodernizacją i transformacją energetyczną wpisuje się w politykę gospodarki niskoemisyjnej, a dzięki modernizacji systemów wentylacyjnych wpływa na jakość życia i stan zdrowia mieszkańców.
Realizacja nadbudów w Polsce powinna być oparta na poniższych elementach.
W czerwcu 2023 r. na Wydziale Architektury Politechniki Śląskiej odbyła się konferencja Nadbudowa 3E: Ekonomia, Energooszczędność, Ekologia. W ramach tego spotkania zawiązała się Grupa Inicjatywna, która złożyła na ręce Ministra Rozwoju i Technologii deklarację wsparcia realizacji nadbudów na zamieszkałych budynkach jako elementu zrównoważonej polityki mieszkaniowej. W skład Grupy weszło dziewięć podmiotów, m.in. Wydziały Architektury Politechniki Wrocławskiej i Śląskiej, Instytut Techniki Budowlanej oraz Śląska Izba Budownictwa. W deklaracji zawarte zostały rekomendacje dla procedowania specustawy dotyczącej nadbudowywania budynków mieszkalnych w celu pozyskania nowych lokali mieszkalnych. ■
ZUZANNA NAPIERALSKA
dr inż. arch., architekt IARP, członek DSOIA RP, ukończyła Wydział Architektury Politechniki Wrocławskiej, gdzie obecnie pracuje na stanowisku adiunkta w Katedrze Projektowania Architektoniczno-Konstrukcyjnego; laureatka Nagrody Ministra Rozwoju i Technologii za rozprawę doktorską poświęconą powojennym zespołom zabudowy jednorodzinnej Wrocławia w 2019 r.; autorka polskich i zagranicznych publikacji na temat powojennej architektury mieszkaniowej Polski
KRZYSZTOF BARANOWSKI
absolwent Wydziału Mechaniczno-Technologicznego Politechniki Warszawskiej, pracował w FSO i Metalexporcie, z którego był delegowany do prowadzenia budowy fabryki Massey Ferguson Libya; prowadził działalność gospodarczą w zakresie produkcji tworzyw sztucznych; 11 lat spędził na promocji gospodarczej Polski w strukturze placówek dyplomatycznych w USA i Meksyku; od 15 lat pracuje w Polskim Stowarzyszeniu Gipsu; od sześciu lat pełni społeczną funkcję prezesa w KBiN
JAROSŁAW SZULC
dr inż., ukończył Wydział Inżynierii Lądowej Politechniki Warszawskiej; obecnie pracuje w Instytucie Techniki Budowlanej na stanowisku adiunkta, pełni funkcję zastępcy kierownika Zakładu Konstrukcji Budowlanych, Geotechniki i Betonu; zaprojektował wiele obiektów budowlanych w kraju oraz za granicą; autor około 200 ekspertyz technicznych, a także publikacji w krajowych i zagranicznych monografiach, czasopismach technicznych i materiałach konferencji naukowych; członek komitetów technicznych PKN, Zarządu Oddziału Warszawskiego PZITB; wielokrotnie odznaczony przez ministerstwa za działalność publikacyjną, laureat Lauru Buildera
1 United Nations – Department of Economic and Social Affairs, World Urbanization Prospects: The 2018 Revision, New York 2019, https://population.un.org/wup/publications/Files/WUP2018-Report.pdf (data dostępu: październik 2023).
2 Five years of the Circularity Gap Report, https://www.circularity-gap.world/2022 (data dostępu: październik 2023).
3 Budownictwo o obiegu zamkniętym – szansa, której nie możemy zmarnować, https://www.sweco.pl/aktualnosci/urban-insight/budownictwo-o-obiegu-zamknietym-szansa-ktorej-nie-mozemy-zmarnowac (data dostępu: październik 2023).
4 Handbook of Sustainable Urban Development Strategies, https://urban.jrc.ec.europa.eu/urbanstrategies (data dostępu: październik 2023).
5 K.U. Tichelmann i wsp., Deutschlandstudie 2019. Wohnraumpotenziale in urbanen Lagen. Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden, https://www.tu-darmstadt.de/media/daa_responsives_design/01_die_universitaet_medien/aktuelles_6/pressemeldungen/2019_3/Tichelmann_Deutschlandstudie_2019.pdf (data dostępu: październik 2023).
6 M. Amer i wsp., A methodology to determine the potential of urban densification through roof stacking, Elsevier, „Sustainable Cities and Society”, 2017, t. 35, s. 677-691, https://doi.org/10.1016/j.scs.2017.09.021 (data dostępu: październik 2023).
7 LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000028772256 (data dostępu: październik 2023).
8 Surélévation de maison: un choix d’extension… tout en hauteur, https://www.greenkub.fr/surelevation-maison-extension-hauteur (data dostępu: październik 2023).
9 J. Szulc i wsp., Budownictwo wielkopłytowe – Raport o stanie technicznym, Instytut Techniki Budowlanej, Warszawa 2018, https://budowlaneabc.gov.pl/budownictwo-wielkoplytowe-raport-o-stanie-technicznym (data dostępu: październik 2023).
W artykule omówiono metody nadbudowywania miejskich średniowysokich budynków mieszkalnych, realizowane w ramach pozyskiwania dodatkowych, w miarę tanich powierzchni do zamieszkania. Metody te – dopuszczone przez obowiązujące w Polsce Prawo budowlane – były i są, choć niezbyt często, wykorzystywane przez inwestorów. Wkrótce będzie ich prawdopodobnie coraz więcej – zgodnie z tendencją modernizowania, przebudowywania i rozbudowywania istniejącej tkanki miejskiej zamiast budowania od nowa.
Proces nadbudowywania wymaga jednak wyjątkowo wnikliwej analizy przedprojektowej pod kątem możliwości nie tylko konstrukcyjnych i instalacyjnych, ale również – a może przede wszystkim – funkcjonalnych, estetycznych oraz krajobrazowych. Dlatego polskie Prawo budowlane przewiduje powstawanie nadbudów z uwzględnieniem wszystkich wymagań formalnoprawnych, zakończonych uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Z tych powodów zastrzeżenie budzi inicjatywa pominięcia obowiązujących przepisów i stworzenia nowej spec- ustawy, zezwalającej na realizację nadbudów na dowolnych średniowysokich budynkach (nawet zabytkowych) w trybie nieuwzględniającym ani konsultacji społecznych wśród mieszkańców istniejącego obiektu, ani ewentualnych decyzji konserwatorskich, ani pozwoleń na budowę. Jest to praktyka nieuchronnie (i w szybkim tempie) prowadząca do demontażu Prawa inwestycyjnego. Nie ma żadnego uzasadnienia, zgodnie z którym uwarunkowania przestrzenne tak prowadzonych działań nie muszą podlegać zasadom planowania przestrzennego i Prawa budowlanego. Wręcz przeciwnie – z uwagi na konieczność wykorzystania istniejącej struktury i na zmiany gabarytów zastanej tkanki – powinno się dokonywać szczególnie starannej analizy.
Przytoczona w artykule Deklaracja, skierowana do władz ustawodawczych przez m.in. architektoniczne ośrodki akademickie, wymaga analiz systemowych i dalszej dyskusji w gronie ekspertów IARP.
