W trakcie wyborów mogliśmy zaobserwować wzmożone zainteresowanie mieszkalnictwem ze strony polityków. Ponieważ ani jedno mieszkanie w kraju nie zostało wybudowane bez udziału architekta, uważnie wsłuchiwaliśmy się we wszelkie zapowiedzi. Następnie sami podjęliśmy działania, w których wsparła nas wiedza zdobyta podczas realizacji wzorcowego osiedla.
Architekci IARP są autorami wielu znakomitych osiedli i zespołów mieszkaniowych, w tym osiedla Nowe Żerniki we Wrocławiu. Doświadczenia i zaobserwowane mechanizmy – zdobyte w trakcie jego projektowania i realizacji – wciąż stanowią cenny materiał do pracy nad udoskonaleniem systemu.
Uznaliśmy, że warto zabrać głos w sprawie budownictwa mieszkaniowego, ale ponieważ żadna polityka nie będzie skuteczna w zderzeniu z barierami formalnoprawnymi, na początek zwracamy szczególną uwagę na usprawnienie samego procesu. Mamy świadomość, że opisane zagadnienia to tylko jeden segment tej polityki, dlatego nasze propozycje będą miały ciąg dalszy w obszarach urbanistyki i architektury. Skoro projektowaliśmy wzorcowe Nowe Żerniki, to warto ten wzorzec opisać.
Problematykę formalnoprawną ujęliśmy jako postulaty w poszczególnych działach. Realizacja tych zagadnień – wszystkich w komplecie, ale też każdego z osobna – z pewnością przyczyniłaby się do aktywizacji inwestycyjnej w Polsce. Bez poprawy „tła” prawnego i uwarunkowań tkwiących w Prawie inwestycyjnym pozostałe działania nie dadzą żadnego rezultatu, a widoczny spadek podaży mieszkań nie zostanie przełamany.
Proces budowlany trwa w Polsce średnio pięć lat, w tym sama budowa dwa lata, a projektowanie – rok. Wynika z tego, że czas na czynności formalnoprawne wynosi dwa lata! Jest to jedna z głównych barier i ograniczeń w aktywności deweloperów. Terminy nakładane w ramach obowiązującego prawa na organy wydające decyzje czy liberalizacja Prawa budowlanego (niestety czasami idąca w złym kierunku) nie poprawiają stanu rzeczy. Jako Krajowa Izba mamy ogląd sytuacji w całej Polsce – praktycznie w każdym województwie trwają wielomiesięczne postępowania, często spowodowane błędną praktyką urzędów i nadinterpretacją przepisów. Prowadzimy już spotkania z wojewodami, na których omawiamy realia wydawania związanych z inwestycjami decyzji, zarówno przez pierwszą jak i drugą instancję.
Propozycje naprawy zawarliśmy w dwóch głównych ustawach, na których pracujemy od zawsze – nie tylko jako projektanci, ale bardzo często również jako pełnomocnicy w prowadzonych postępowaniach.
Wprowadzone uproszczenia dla budownictwa jednorodzinnego, często zbyt daleko idące, nie powodują przyrostu liczby mieszkań i jednocześnie – ze względu na niski wskaźnik wykorzystania terenu – nie dają dobrej perspektywy w gospodarowaniu zasobami energetycznymi. Postulujemy reformę Prawa budowlanego dążącą do skrócenia procesu i sięgającą do powiązanych z nim przepisów odrębnych.
ODWOŁANIA OD DECYZJI
Prawdziwą zmorą inwestorów są odwołania od decyzji. Z uwagi na braki kadrowe urzędy wojewódzkie nie są w stanie dotrzymywać terminów rozstrzygnięć zawartych w KPA. Nasze doświadczenia pokazują, że jest jeszcze gorzej, ponieważ „rekordziści” potrafią rozstrzygać odwołania przez ponad sześć miesięcy. Odwołanie i ochrona interesu to prawa każdej strony postępowania, ale niestety gros odwołujących się stanowią sąsiedzi, niezadowoleni z faktu, że dotychczasowy pusty teren za płotem zostanie zabudowany. Dlatego postulujemy, aby w Prawie budowlanym pojawił się zapis podobny do tego, który obowiązuje w art. 33 ust. 2 specustawy „mieszkaniowej”. Wymóg uzasadnienia odwołania i udowodnienia zasadności żądań, a może także uiszczenia opłaty skarbowej od wnoszonego odwołania, przyczyni się do eliminacji zjawiska zaskarżania decyzji bez istotnego, prawnego powodu.
PRZEPISY ODRĘBNE
USTAWA O DROGACH PUBLICZNYCH
Przez zapisy w ustawie istnieje możliwość nakładania obciążenia finansowego (art. 16) na inwestorów, co – na bazie wątpliwych podstaw prawnych – potrafi na wiele miesięcy zatrzymać proces uzyskiwania pozwolenia na budowę. Zresztą, prawidłową interpretację przepisów art. 16, 29 i 35 zamieścił Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego w piśmie do KRIA z dnia 3 listopada 2022 r., ale niestety nie zmieniło to praktyk stosowanych na terenie kraju. Konieczne są zatem zmiany w ustawie, które przyspieszą proces, jednocześnie w żaden sposób nie odbierając kompetencji zarządcy drogi.
ZABYTKI
Izba Architektów wraz z Narodowym Instytutem Dziedzictwa przygotowuje konferencję poświęconą odzyskiwaniu i utrzymaniu dziedzictwa kulturowego, która odbędzie się jesienią 2024 r. Inwestycje w obiekty zabytkowe są jedyną szansą na ich zachowanie oraz nadanie im nowej funkcji, z korzyścią społeczną i dla ochrony zabytków.
Decyzje służb ochrony zabytków oparte są w dużej mierze na uznaniu administracyjnym. Powoduje to wielką niepewność odnośnie do warunków prowadzenia robót, zaleceń i wymagań konserwatorskich, a to z kolei, razem z przekraczanymi terminami, stanowi olbrzymią barierę inwestycyjną.
Mając świadomość najwyższej dbałości o dziedzictwo kulturowe, proponujemy zmiany, które przy zachowaniu maksymalnej staranności zwiększą pewność inwestora co do podejmowanej decyzji i urealnią czas przygotowania inwestycji.
Z pewnością konieczne jest uzyskiwanie zaleceń na wczesnym etapie projektowania i konsekwentne ich przestrzeganie przez obie strony, aż do czasu wydania decyzji. Regulacji niewątpliwie wymaga uzasadnienie konieczności uzyskiwania pozwoleń konserwatorskich przed pozwoleniem na budowę oraz wyraźne rozgraniczenie obiektu i obszaru objętego ochroną. Szczególnie to drugie zagadnienie od lat wywołuje spore zamieszanie oraz rodzi – często nadwymiarowe i niemające uzasadnienia w przedmiocie ochrony – żądania.
Należy dążyć do racjonalnego ograniczenia sytuacji inwestycyjnych, które wymagają pozwolenia wodno-prawnego – na podstawie rozstrzygnięcia o szczególnym korzystaniu z wód. Czas oczekiwania na te decyzje od momentu centralizacji struktur (Wody Polskie) przekracza wszelkie standardy KPA.
WARUNKI TECHNICZNE
Izba Architektów nawiązała merytoryczną współpracę z resortem MRIT i w tej chwili wspólnie pracujemy nad nowelizacją przepisów technicznych pod kątem likwidacji fatalnych pól interpretacyjnych, które potrafią zatrzymać niejeden proces budowlany. Ta współpraca idealnie wpisuje się w nowe zasady konsultacji społecznych.
Specjalne miejsce w tej pracy będzie poświęcone przepisom technicznym dotyczącym obiektów zabytkowych, przepisom ochrony przeciwpożarowej i efektywności energetycznej. Wśród nich szczególnie te ostatnie wymagają ponownej analizy. Nie trzeba specjalnie udowadniać, że coraz bardziej wymagające przepisy dla przegród mają wielki wpływ na koszty inwestycji.
Już teraz, na podstawie przeprowadzanych analiz, można uznać za niemal pewne, że należy jeszcze raz dokonać oceny przyjętych w 2014 r. wartości współczynników (np. EP) i zastanowić się, czy stać nas na realizację zaleceń Dyrektywy EPBD według zapisów prawnych opisanych w warunkach technicznych.
POZWOLENIE NA UŻYTKOWANIE
Proces prowadzenia budowy w całości podlega nadzorowi osób o wymaganych kwalifikacjach. Dodatkowo zakończenie tego procesu jest kwitowane oświadczeniami owych osób. Nie ma potrzeby weryfikowania całego procesu budowy i kontroli organu nadzoru budowlanego. Proponujemy wprowadzenie, jako zasady, że oddanie budynku do użytkowania może nastąpić w wyniku zawiadomienia o zakończeniu budowy, jeżeli organ nadzoru budowlanego nie wniesie sprzeciwu w terminie 21 dni.
Konieczne stało się doprecyzowanie przepisów w zakresie wprowadzenia do obrotu i wykorzystania projektu technicznego zgodnie z celem, dla którego został wprowadzony.
PATODEWELOPERKA
Jako przedstawiciele bardzo znaczącej grupy profesjonalistów uważamy, że walka z tzw. patodeweloperką poprzez zmianę przepisów technicznych do Prawa budowlanego i ich nadregulowanie nie przyniesie oczekiwanego skutku.
Problem tkwi gdzie indziej – w zarządzaniu przestrzenią miejską oraz w zbyt małej podaży gruntów dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Dlatego wszelkie działania naprawcze w tym zakresie powinny koncentrować się na udoskonaleniu instrumentów zawartych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na precyzyjnym określaniu zasad zabudowy, adekwatnych i odpowiednich dla funkcjonalnych obszarów opisanych w miastach i gminach, a także na podnoszeniu jakości planowania przestrzennego, m.in. poprzez podnoszenie świadomości prezydentów, burmistrzów i wójtów w obszarze polityki przestrzennej. Opinie Gminnych Komisji Urbanistyczno-Architektonicznych, w których zasiadałyby autorytety z dziedziny architektury i urbanistyki, powinny być w większym stopniu wiążące dla władzy samorządowej, niż dzieje się to w tej chwili.
Niestety, nie można pominąć dążenia do budowy coraz mniejszych mieszkań i do osiągania coraz niższych standardów, co z kolei jest pochodną bardzo wysokiej ceny. Przejście na terminologię oraz przepisy dotyczące obiektów zamieszkiwania zbiorowego jest dla takiej polityki bardzo korzystne, ale to właśnie zatarcie granicy pomiędzy pojęciami powoduje ryzyko powstawania patologicznych realizacji.
SPECUSTAWA A ZPI
Reforma planistyczna skróciła okres obowiązywania specustawy mieszkaniowej do 1 stycznia 2026 r. Intencją ustawodawcy jest to, aby uchwały lokalizacyjne zostały w przyszłości zastąpione przez zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI). Niestety, ZPI nie gwarantują takiego samego poziomu możliwości inwestycyjnych, jak ma to miejsce w specustawie. Szczególnie że – w przeciwieństwie do ZPI – specustawa pozwala, według specjalnych reguł, na realizację przedsięwzięć na zdegradowanych terenach: poprodukcyjnych, pokolejowych, powojskowych i popocztowych, co miało genezę w słusznym postulacie ich wykorzystania w celach mieszkaniowych.
ZPI – jako zupełnie nowa jakość – powinien być faktycznym narzędziem urbanistyki operacyjnej. Wymaga dalszego dopracowania i przedefiniowania oraz poprawnego włączenia go w system planowania przestrzennego. Jego najważniejszym elementem powinna stać się koncepcja urbanistyczno-architektoniczna. Rewolucyjny projekt tej zmiany mamy już w zasadzie gotowy. Właśnie przy nim wykorzystaliśmy nasze doświadczenia realizacyjne z Nowych Żernik.
PARTYCYPACJA INWESTORA PRYWATNEGO W INWESTYCJACH PUBLICZNYCH
Izba Architektów wielokrotnie postulowała, żeby w sytuacji absolutnie nadzwyczajnej, w której inwestor prywatny ma, obok budżetu gminnego, finansować pakiet inwestycji publicznych, wysokość kosztów ponoszonych przez dewelopera w związku z realizacją inwestycji była stabilna i przewidywalna – odnosząca się do działki inwestycyjnej oraz oparta na relacji kosztów do wielkości inwestycji. Ta specyficzna forma partnerstwa publiczno-prywatnego nie może z jednej strony naruszać podstawowych zasad ekonomicznych, a z drugiej – powodować wrażenia handlu przestrzenią publiczną.
DECYZJA O UWARUNKOWANIACH ŚRODOWISKOWYCH
Postulujemy przeniesienie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych na etap następujący po otrzymaniu decyzji o warunkach zabudowy. Konieczność uzyskiwania obu decyzji jednocześnie jest bowiem ogromną stratą czasu. Często na etapie pozwolenia na budowę i tak muszą być one zmieniane. Przy decyzji o warunkach zabudowy wystarczyłyby stosowne opinie – wytyczne odpowiedniego organu ochrony środowiska, dotyczące projektowania przedsięwzięć mogących oddziaływać na środowisko w konkretnym miejscu, pod warunkiem że te opinie organ wydający decyzje lokalizacyjne uzyskiwałby w terminie 14 dni.
ZABYTKI
Nie ma potrzeby uzgadniania przez służby ochrony zabytków aktów planistycznych na obszarze całego miasta. Szanując przedmiot ochrony, postulujemy ograniczenie uzgodnień planu do obszarów objętych ochroną lub wpisanych do ewidencji.
LOKAL ZA GRUNT
Zwracamy uwagę na interesujący, choć niewykorzystywany mechanizm współpracy na linii inwestor–gmina. Jest to – przewidziany w ustawie z dnia 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości – przepis zwany potocznie „lokalem za grunt”. Ta ciekawa forma, jako pośrednie wspomaganie zasobu gminnego w kwestii lokali nie tylko mieszkalnych, lecz także użytkowych, wymaga stałego monitorowania. Świadczy o tym niewielka liczba transakcji wykorzystujących ten mechanizm. Oprócz monitorowania konieczne jest prowadzenie szeroko zakrojonych działań, np. w formie rządowej kampanii informacyjnej, które zachęcą gminy do współpracy z inwestorami w ramach wspomnianej ustawy.
KZN – KRAJOWY ZASÓB NIERUCHOMOŚCI
Gospodarowanie nieruchomościami należącymi do Skarbu Państwa i przeznaczanie ich pod budowę nowych mieszkań to temat nie do przecenienia w prowadzeniu polityki mieszkaniowej. Tym bardziej że za pośrednictwem ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadzone zostały rozwiązania służące przede wszystkim zwiększeniu liczby mieszkań dostępnych na wynajem, także z możliwością uzyskania przez najemcę prawa własności. Licząc na rozszerzenie tego obszaru i dalszy jego udział w powiększaniu zasobu mieszkaniowego tworzonego przez SIM i TBS, jako architekci, zwracamy uwagę na konieczność projektowania tego rodzaju zespołów mieszkaniowych według najwyższych standardów. Projekty realizowane w drodze konkursów architektonicznych bez wątpienia są dobrą i sprawdzoną metodą na optymalne i racjonalne wykorzystanie środków publicznych.
KOOPERATYWY MIESZKANIOWE
Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych to dobry początek, definiujący samo zjawisko. Brakuje w niej – jako konkurencyjnej dla innych form organizacji budownictwa – przypisanych warunków kredytowych. Przypadek Nowych Żernik pokazuje, że jest to formuła zasługująca na większą uwagę ze względów nie tylko ekonomicznych (koszty pomniejszone o marżę dewelopera), lecz także społecznych (wspólnota mieszkaniowa budowana na wczesnym etapie), bardzo dobrze uzupełniająca formy budownictwa mieszkaniowego.
Powyższe postulaty zostały skrótowo zreferowane i przedstawione ministrowi Jackowi Tomczakowi na spotkaniu w MRiT, które miało miejsce 24 stycznia 2024 r. W ramach kontynuacji tych postulatów KRIA wraz z zespołem ds. legislacji i radą legislacyjną opracowała szczegółowe propozycje. ■
PIOTR FOKCZYŃSKI
architekt IARP, prezes KRIA RP VI kadencji; w latach 2001–2018 wiceprzewodniczący DSOIA RP, w latach 2003–2021 Architekt Miasta Wrocławia; twórca i koordynator m.in. projektu (wraz z SARP o. Wrocław, Izbą Architektów oraz miastem Wrocław) modelowego osiedla Nowe Żerniki
